Ｑ＆Ａ 劣化問題の課題と解決への手順
マンション給排水設備の実態を把握し、解決への方策を検討する為に、必要な知識そして管理組合が取組む手順です。
貴マンションの問題解決の為に内容を確認し、取組むべき課題と具体的活動を、把握・検討してみてください。
ご質問や確認事項がありましたら、お問合せページからお気軽にお寄せください。
各項目の詳細な資料については、ご請求いただければＥメールにてお送りします。
給排水設備の構造(システム)を知りましょう。
１．お住まいのマンションの、給排水設備の基本情報と問題点を確認しましょう。
① 竣工設備図面により、各種設備の構造体系・使用されている資材を把握。
② 設備の定期点検・排水管の定期洗浄報告・発生した事故と修理報告・居住者から
の使用状況ヒアリング等により、現状の問題点を把握。
２．給排水設備の全体について、概要を知りましょう。
① 各種設備のしくみ 資料 トップページ目次 ５.設備の仕組みはどうなっているか
② 使用資材の特色と耐用年数、経年による劣化障害及び改修工事時期
資料 ４．配管の資材と発生する障害 耐用年数は
経年劣化でどのような障害が発生し、その状況はどのようにして確認するのでしょう？
3．設備劣化が引起す諸問題
① インフラ設備として重要な、給排水設備
劣化による障害が、日常生活に及ぼす深刻な事態
② 給排水管に使用されている鋳鉄管・塩ビライニング鋼管の、錆による閉塞そして
穴あきによる階下への漏水事故
③ 排水管の、堆積物による閉塞・勾配不良による逆流・通気不良による臭い障害
④ 経年劣化により必ず発生する障害、そして最終的に改修や使用が不能に至る事態
資料１． 給排水管の劣化症例
資料２． 劣化障害は どんな原因で発生するのか
資料３． 事故はどんな場所で 発生するのか
４．劣化状況の調査と診断
① 劣化度調査 ・図面と現場の突合・ヒアリング・事故報告
・内視鏡調査・抜管調査・超音波肉厚調査
② 改修工事診断・工事箇所と改修工法・工事時期・概算工事費
資料４ 劣化状況調査と改修への診断の進め方
劣化問題が起こった設備は、どのように改修するのでしょう？
５．改修工法 (各種工法と特色・公的機関の認証・施工事例)
① 更生工法 (財)建築保全センターの保全技術審査証明
② 更新工法 ・耐火性と耐震性を持つ新素材・さや管ヘッダー工法(ボリブデン管)
③ 国土交通省「改修によるマンション再生手法に関するマニュアル」
④ 改修施工済の平均築後年数は、給水管23年 排水管30年
資料５ １．延命工法の概要と比較
２．各種更生工法(更生工法・更新工法・給水システム変更工法、の実例)
管理組合は、どのように改修工事に取組めばよいのでしょう？
６．管理組合による改修工事の進め方 (課題と対応策)
① 大規模修繕への行程と、管理組合の取組み課題
② 給排水設備の特殊性と、専門機関のアドバイスの必要性
資料６ 改修工事への行程と、設備工事の特殊性
専有部改修工事は、個人が行うのか大規模修繕で行うのか？
工事費の負担は、そして事故の賠償責任は？
7．専有部を改修する事の重要性と、専有部配管は共用部とする判例と実態。
組合規約の見直しと、改定の実例。
① 改修における、専有室内配管工事の重要性 (漏水事故は室内管から階下室へ)
② 専有部配管は共用部とする、最高裁判例 (管理組合の施工義務と賠償責任)
③ 専有部工事費は、９０％以上が修繕積立金から充当されている実態
④ 管理規約を見直し改定し、工事を行った実例
資料７ 専有部改修工事の扱い
(関連管理規約・判例解説・実態事例、規約改定の実例)
長期修繕計画の工事時期と工法は、設備の劣化状況を反映していますか？
修繕積立金残高は、設備実態に則した工事の施工費を充足していますか？
８．長期修繕計画見直しについて 提案
① 適時に適切な維持改善を行う為に、適切な修繕時期・改修工法・資金計画が必要。
② 設備劣化状況を踏まえた工事時期、そして資材と劣化状況・工事の生活への影響
・コストを考えた工法選択、が求められます。
③ 向こう５年間の中期修繕計画の策定を、お奨めします。
資料８ 長期修繕計画と修繕積立金見直しの提案
以上